Oh Mietrecht, Du Sonderling der Abrechnungspraxis

Sind die Miet- und WEG-Sachen nicht sonderbar? Auf der einen Seite innig geliebt, sind sie doch mit mehr als 350.000 Prozessen pro Jahr für etliche Anwälte das tägliche Brot.

Auf der anderen Seite verhasst, weil… ja warum eigentlich? OK, Sie müssen bei der Abrechnung auf etliche Besonderheiten acht geben. Schwierig. Und ja, mit Standardabrechnungen verschenken Sie im Mietrecht bares Geld.

Aber dafür sind ja Ihre RVG-News da! Wir versöhnen Sie endgültig mit der Abrechnungspraxis im Mietrecht – mit einem umfassenden Katalog aller wichtigen Tätigkeitsarten von A bis Z, über den Sie die Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht schnell nachschauen können.

Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht, Teil 1

Lesen Sie im Folgenden Teil 1 der „Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht – von A wie Abmahnung bis K wie künftige Mietzahlung“. Teil 2 von „M wie Medien bis Z wie Zwangsversteigerung“ finden Sie hier.

 

Vorab: Für die anwaltliche Tätigkeit in gerichtlichen Verfahren und für Tätigkeiten außerhalb gerichtlicher Verfahren, die Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnten, sind insbesondere die §§ 39 ff. GKG, vor allem § 41 GKG sowie über § 48 GKG die §§ 3 ff. ZPO einschlägig.

Bei außergerichtlichen Tätigkeiten, die nicht Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein können, sieht das anders aus. Hierunter fallen insbesondere Fälle, in denen der Anwalt mit dem Entwurf eines Mietvertrags oder Mietaufhebungsvertrags beauftragt ist.

§ 99 Abs. 1 GNotKG legt als Wert eines Miet- oder Pachtrechts den Wert aller Leistungen des Mieters oder Pächters während der gesamten Vertragszeit fest. Sofern der Mieter / Pächter außer der Verpflichtung zur Zahlung des Miet- bzw. Pachtzinses weitere vertragliche Verpflichtungen übernimmt, sind diese für die Gegenstandswertberechnung zu berücksichtigen.

Bei Miet- oder Pachtrechten von unbestimmter Vertragsdauer ist nach § 99 Abs. 1 S. 2 GNotKG der auf die ersten fünf Jahre entfallende Wert der Leistungen maßgeblich, es sei denn, die Vertragsauflösung ist erst nach mehr als fünf Jahren zulässig. Dann ist der Wert der Leistungen für die Zeit bis zur ersten Auflösungsmöglichkeit maßgeblich.

Praxishinweis: Die absolute Obergrenze für den Gegenstandswert ist gem. § 99 Abs. 1 S. 3 GNotKG nicht mehr – wie nach § 25 Abs. 1 KostO – der25fache Jahresmietzins, sondern nur der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert aller Leistungen des Mieters!

 

Abmahnung

Wird der Anwalt vom Vermieter beauftragt, den Mieter wegen eines vertragswidrigen Verhaltens unter Androhung einer Kündigung für zukünftige Vertragsverstöße abzumahnen, ist nach § 3 ZPO für den Gegenstandswert das Interesse des Vermieters an der Vermeidung eines weiteren vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache anzusetzen.

Aufgrund der Verschiedenartigkeit der Fallgestaltungen sind nachstehend einige wichtige Entscheidungen aufgeführt:

  • Abmahnung wegen Lärmbelästigungen aus der Wohnung des Mieters: 1.000 DM (AG Köln, Urt. v. 02.07.1997 – 213 C 261/96).
  • Abmahnung wegen der Beleidigung oder Bedrohung von Mitmietern: 20 % der Jahresmiete (AG Luckenwalde, Urt. v. 18.04.2000 – 2 C 290/99).
  • Feststellung der Unwirksamkeit einer Abmahnung wegen sexueller Belästigung: 50 % der Jahresmiete (AG Bonn, Urt. v. 17.03.2006 – 8 C 209/05).

 

Ausgleichszahlung

In der Praxis kommen in Rechtsstreitigkeiten über den Bestand oder die Fortdauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses vergleichsweise Regelungen vor, wonach sich der Mieter/Pächter Zug um Zug gegen eine Ausgleichszahlung zur vorzeitigen Räumung des Miet- bzw. Pachtobjekts verpflichtet.

In solchen Fällen ist allein der Wert für die Räumungsklage und damit der einjährige Betrag des Nutzungsentgelts nach § 41 GKG für den Gegenstandswert maßgeblich und der Wert der Ausgleichszahlung ist nicht zu addieren.

Beispiel 1:

Der Vermieter, der ein Mietobjekt für monatlich 1.000 € an den Mieter vermietet hat, klagt gegen den Mieter auf Räumung nach einer fristlosen Kündigung. Im Termin verpflichtet sich der Mieter zur sofortigen Räumung Zug um Zug gegen eine Ausgleichszahlung des Vermieters i.H.v. 5.000 €.

Für den Gegenstandswert ist nur die Jahresmiete i.H.v. 12.000 € maßgeblich.

Zu addieren ist im Gegensatz dazu der Wert einer Umzugsbeihilfe zur Abgeltung des Anspruchs des Mieters auf eine Räumungsfrist bzw. eines Verzichts des Mieters auf eine bewilligte Räumungsfrist (LG Köln, Beschl. v. 20.08.2002 – 10 T 164/02 -).

Beispiel 2:

Mieter und Vermieter streiten bei einem Mietverhältnis mit einer Monatsmiete von 1.000 € um eine Räumungsfrist zugunsten des Mieters von sechs Monaten. Der Vermieter verpflichtet sich für den Fall eines Verzichts auf eine Räumungsfrist zur Zahlung einer Umzugsbeihilfe i.H.v. 2.000 €.

Der Gegenstandswert beträgt hier 8.000 € (6 x 1.000 € für die Räumungsfrist und 2.000 € für die Umzugsbeihilfe).

Beheizung der Mietsache, Energie- und Wasserversorgung

Der Gegenstandswert für einen Klagantrag auf ordnungsgemäße Beheizung der Mietsache, bei dem es wirtschaftlich um die Vornahme von Instandsetzungsmaßnahmen geht, ist nach dem Jahreswert der wegen unzureichender Beheizung zulässigen Mietminderung zu bemessen (§ 41Abs. 5 GKG, soweit das Mietverhältnis nicht vorher endet; LG Hamburg, Beschl. v. 09.10.1991 – 311 T 128/91).

Beispiel 1:

Bei einer unzureichenden Beheizung beträgt der angemessene Minderungsbetrag pro Monat 200 €.

Variante 1: Die Mietzeit dauert noch sechs Monate. Der Gegenstandswert beträgt 6 x 200 €, also 1.200 €.
Variante 2: Die Mietzeit dauert noch zwei Jahre. Der Gegenstandswert beträgt 12 x 200 €, also 2.400 €.

Bei einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf (Wieder-)Herstellung der Energie- und Wasserversorgung geht der Streit um den Umfang der vertraglichen Verpflichtungen und damit um den Vertragsinhalt.

Der Gegenstandswert für einen solchen Klageantrag ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem Jahresbetrag einer angemessenen Minderung zu berechnen, bei einer kürzeren Laufzeit des Vertrags entsprechend niedriger (LG Hamburg, Beschl. v. 09.10.1991 – 311 T 128/91; AG Kerpen, Urt. v. 06.06.1990 – 3 C 267/90: ½ des Jahresnutzungsentgelts).

Beispiel 2:

Der Vermieter will die Wohnungen in einem Haus luxussanieren. Nachdem die meisten Mieter freiwillig ausgezogen sind, wird dem letzten noch verbliebenen Mieter die Stromversorgung im Wesentlichen abgestellt. Der Vermieter verweist ihn auf eine im Treppenhaus zur Verfügung stehende einzelne Steckdose als einzigen Stromanschluss. Der Mieter klagt auf Wiederherstellung der Stromversorgung.

Der angemessene Minderungsbetrag wird mit 500 € monatlich angenommen.

Der Gegenstandswert beträgt 12 x 500 €, also 6.000 €, wenn die Laufzeit ein Jahr oder mehr ist. Ist die Mietdauer kürzer, z.B. sechs Monate, so beträgt der Gegenstandswert 6 x 500 €, also 3.000 €.

Beseitigung von Einrichtungen

Strebt der Kläger mit der Klage allein die Beseitigung der vom Mieter angebrachten Einrichtungen an, ist für den Gegenstandswert gem. § 3 ZPOdas klägerische Interesse an der Entfernung der Einrichtungen anzusetzen.

Maßgeblich ist bei fehlenden weiteren Anhaltspunkten der Aufwand für die Beseitigung. Das gilt entsprechend, wenn umgekehrt der Mieter die Feststellung begehrt, dass keine Verpflichtung zur Beseitigung der angebrachten Einrichtungen besteht (BGH, Beschl. v. 29.04.2004 – III ZB 72/03).

Macht der Vermieter neben dem Anspruch auf Räumung und Herausgabe auch einen Anspruch auf Beseitigung solcher vom Mieter angebrachter Einrichtungen geltend, findet überwiegend keine Addition der Gegenstandswerte nach § 39 Abs. 1 GKG statt (so bspw. OLG Hamburg, Beschl. v. 15.02.2000 – 4 W 6/00; BGH, Beschl. v. 10.05.2000 – XII ZR 335/99).

Teilweise werden die ggf. zu schätzenden Abbruchkosten zu dem Gegenstandswert der Räumungsklage addiert (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.11.2007 – I-24 W 82/07).

Besichtigung

Verlangt der Vermieter vom Mieter, dass er selbst oder durch Dritte die Mietsache besichtigen kann, ist der Gegenstandswert über § 48 Abs. 1GKG nach § 3 ZPO zu berechnen.

Für die Bemessung des Gegenstandswerts kommt es auf das Interesse des Klägers, das je nach Zweck der Besichtigung unterschiedlich sein kann, und beim Beklagten auf den mit der Besichtigung verbundenen Zeit- und Kostenaufwand an.

Es ist daher zu unterscheiden zwischen Besichtigung mit Mietinteressenten, Besichtigung mit Kaufinteressenten sowie Besichtigung zur Klärung von Mängeln.

Besichtigung mit Mietinteressenten

Findet eine Besichtigung zum Zweck der Weitervermietung statt, so ist ein Bruchteil des für den Vertragsabschluss anzusetzenden Gegenstandswerts anzusetzen.

Ausgehend von dem für einen Vertragsabschluss gem. § 9 ZPO zugrunde zu legenden 3,5-fachen Jahresbetrag des Mietzinses wird für die vorbereitende Besichtigung, die der Vorbereitung weitergehender Ansprüche bzw. von Rechtsänderungen dient, eine Bewertung je nach Dringlichkeit und Bedeutung mit 1/10 bis 1/5 des 3,5fachen Jahresbetrags des Mietzinses angesetzt.

Besichtigung mit Kaufinteressenten

Verlangt der Vermieter die Duldung der Besichtigung durch Kaufinteressenten zur Vorbereitung eines Kaufvertrags über die Mietsache, geht es um das Interesse des Vermieters an der Verwertung der Mietsache.

Anzusetzen ist für den Gegenstandswert in solchen beabsichtigten Verkaufsfällen ein Bruchteil des beabsichtigten Kaufpreises (AG Dorsten, Urt. v. 22.09.1978 – 3 C 319/78; vgl. auch LG Stuttgart, Urt. v. 24.04.1991 – 13 S 130/91).

Besichtigung wegen Mängeln

Bemessungsgrundlage für den Gegenstandswert ist hier das Interesse des Vermieters am Substanzerhalt der Mietsache. In solchen Fällen dient die Besichtigung der Vorbereitung von ggf. erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen bzw. zu duldenden Erhaltungsmaßnahmen.

Angemessen ist daher ein Bruchteil des Jahresbetrags einer möglichen Mietminderung bzw. möglichen Mieterhöhung (§ 41 Abs. 5 GKG; LG Köln, Urt. v. 10.11.2004 – 10 S 210/04).

Besitzverschaffung/Gebrauchsüberlassung

Macht der Mieter gegenüber dem Vermieter den Anspruch auf Überlassung des Gebrauchs der Mietsache geltend, ist der Gegenstandswert nach § 41 Abs. 1 GKG zu bestimmen. Maßgebend ist das Jahresnutzungsentgelt, sofern nicht die Vertragslaufzeit kürzer ist.

Dann ist der auf die Laufzeit entfallende niedrigere Mietzins maßgeblich (LG Halle, Beschl. v. 20.05.1994 – 2 T 175/94).

Besitzstörung

Besitzstörungen des Mieters können sowohl vom anderen Vertragspartner, dem Vermieter, als auch von Dritten ausgehen, wobei als Dritte sowohl Mitmieter als auch Außenstehende in Frage kommen.

Geht die Besitzstörung vom Vermieter aus, hat der Mieter einen Anspruch auf Beendigung fortdauernder und Unterlassung zukünftiger Störungen.

er Gegenstandswert ist nach §§ 3 ZPO, 48 GKG zu bestimmen, wobei § 41 Abs. 1 GKG heranzuziehen (BGH, Beschl. v. 07.04.1993 – XII ZR 244/92) und der Jahresbetrag der wegen der Störung angemessenen Minderung zugrunde zu legen ist (OLG Frankfurt, Beschl. v. 26.09.1985 – 8 W 25/85).

Beispiel 1:

Die durch den Vermieter verursachte Lärmbelästigung rechtfertigt eine monatliche Minderung des Mietzinses i.H.v. 200 €. Der Gegenstandswert beträgt somit 12 x 200 €, also 2.400 €.

§ 41 GKG ist nur dann für die Gegenstandswertbestimmung unmittelbar anwendbar, wenn die Besitzstörung so gravierend ist, dass der Bestand des Nutzungsverhältnisses selbst in Frage gestellt ist.

Bei von Mitmietern ausgehenden Besitzstörungen ist der Gegenstandswert einer Klage gem. § 3 ZPO zu bestimmen, wobei Grundlage der Jahresbetrag der angemessenen Mietminderung ist (OLG Frankfurt, Beschl. v. 26.09.1985 – 8 W 25/85).

Dabei wird als angemessener Bruchteil 20 % der Mietminderung für ein Jahr angenommen. Bei von sonstigen Dritten ausgehenden Besitzstörungen hat der Mieter einen Anspruch auf Beendigung fortdauernder und Unterlassung künftiger Störungen. Der Gegenstandswert solcher Klagen ist nach §§ 3 ZPO, 48 Abs. 1 GKG zu schätzen.

Beispiel 2:

Die Besitzstörung geht nicht vom Vermieter oder einem Mitmieter, sondern einem Mieter eines angrenzenden Grundstücks aus. Da zwischen den Streitparteien kein Mietverhältnis besteht, ist § 41 GKG bei der Schätzung nicht heranzuziehen, sondern § 48 GKG.

Betriebskosten/Nebenkosten

Im Zusammenhang mit Betriebskosten/Nebenkosten kommen verschiedene Arten von Streitigkeiten in Betracht.

Neben dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung rückständiger Betriebskosten durch den Mieter und dem Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Vorauszahlungen und ggf. auf Rückzahlung überhöhter Vorauszahlungen kann auch die Frage der Erhöhung der Betriebskostenpauschale und die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung durch die Einsicht in die Belege Anlass zu Streitigkeiten sein.

Schließlich kann es auch Streitigkeiten um die Frage geben, ob der Mieter neben der Miete bestimmte Nebenkosten zu tragen hat. Nebenkosten sind dabei alle Leistungen des Mieters/Pächters, die neben dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung, also neben der sogenannten Grundmiete, geschuldet werden.

Zahlung rückständiger Betriebskosten und Auszahlung eines Guthabens

Bei Verfahren auf Zahlung rückständiger Betriebskosten oder Auszahlung eines Guthabens ist – wie ganz allgemein bei bezifferten Zahlungsklagen – für den Gegenstandswert immer der bezifferte Zahlungsanspruch maßgeblich.

Abrechnung und Überprüfung der Betriebskostenvorauszahlungen

Sofern die Umlage der Betriebskosten zwischen den Mietvertragsparteien unstreitig ist, ist Gegenstandswert für eine Streitigkeit um die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 3 ZPO das Interesse des Mieters an der Rückzahlung eines sich auf der Grundlage einer korrekten Abrechnung ergebenden Überschusses (OLG Köln, Beschl. v. 08.07.1992 – 19 U 78/92).

Das Verlangen des Mieters auf Abrechnung ist einem Auskunftsanspruch vergleichbar und daher nur mit einem Bruchteil eines Leistungsanspruchs zu bewerten (AG Witten, Urt. v. 14.02.2002 – 2 C 427/01: 1/3; LG Bonn, Beschl. v. 31.10.1991 – 6 T 246/91: 1/4; LG Frankfurt, Beschl. v. 14.02.2000 – 2-17 T 12/00: 1/3; LG Stuttgart, Beschl. v. 20.04.1988 – 2 T 238/88: 1/4–1/5; a.A. LG Freiburg, Beschl. v. 22.07.1991 – 2 T 48/91: volle Höhe des erfahrungsgemäß zu erwartenden Rückzahlungsanspruchs).

Beispiel 1:

Der Mieter hat für eine Abrechnungsperiode insgesamt 2.400 € Betriebskostenvorauszahlung geleistet, wobei er 600 € zu viel bezahlt hat.

Berechnungsgrundlage für den Gegenstandswert einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Abrechnung der Vorauszahlungen ist der Überschuss i.H.v. 600 €, wobei nach der überwiegenden Ansicht ein Bruchteil von 120 €–200 € anzusetzen ist.

Beauftragt der Mieter den Anwalt mit der Überprüfung einer Betriebskostennachforderung des Vermieters, ist für den Gegenstandswert die Höhe der konkret geforderten Nachzahlung entscheidend (AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 5.12.2006 – 912 C 262/06).

Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Streitigkeiten um den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 BGB) fallen unter § 41 Abs. 5 GKG.

Der Gegenstandswert ist deshalb nach dem Jahresbetrag der zusätzlich vom Vermieter verlangten Vorauszahlung zu bestimmen (LG Bonn, Beschl. v. 14.02.1989 – 6 T 14/89; LG Hamburg, Beschl. v. 07.08.1987 – 7 T 66/87).

Unerheblich ist dabei, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder als Pauschale geschuldet werden.

Belege Nebenkostenabrechnung

Bei einer Klage des Mieters auf Einsicht in die Belege zur Nebenkostenabrechnung ist der Gegenstandswert nach § 3 ZPO zu ermitteln, wobei das Interesse des Mieters an einer möglichen Überzahlung zugrunde zu legen ist.

Das Einsichtsrecht ist regelmäßig mit einem Bruchteil eines Leistungsanspruchs zu bewerten. Als angemessen wird 1/10–1/5 angesehen (LG Köln, Beschl. v. 10.03.1997 – 12 T 20/97).

Beispiel 1:

Der Mieter klagt auf Einsicht in die Abrechnungsbelege. Er geht von einer Überzahlung von 500 € aus. Der Gegenstandswert beträgt 50–100 €.

Auch wenn sich Mieter und Vermieter (nur) darum streiten, ob der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Belege nur am Sitz des Vermieters oder am Mietobjekt hat, ist die obige Wertberechnung anzuwenden, da die Einsichtnahme in die Unterlagen der Überprüfung der Richtigkeit des vom Vermieter abgerechneten Betrags dient.

Die Auffassung des LG Kiel (Beschl. v. 22.12.1987 – 1 S 89/87), der Aufwand für die Einsicht sollte maßgeblich sein, ist deswegen abzulehnen.

Beispiel 2:

Der Mieter und der Vermieter streiten darum, ob der Mieter, der eine Überzahlung von 600 € annimmt, einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen am Sitz des Vermieters oder im Mietobjekt hat.

Gegenstandswert ist hier wie im vorherigen Beispiel der Bruchteil von 1/5–1/10 des Überzahlungsbetrags, also 50–100 € und nicht der Aufwand für die auswärtige Einsichtnahme.

Feststellung

Bei einer Feststellungsklage des Vermieters, mit der dieser die Feststellung beantragt, dass der Mieter bestimmte Nebenkosten neben dem Mietzins schuldet, ist der Gebührenwert nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO entsprechend dem 3,5fachen Jahresbetrag der zu zahlenden Nebenkosten zu bestimmen, sofern nicht die kürzere Vertragslaufzeit zu einem niedrigeren Gesamtbetrag führt.

Betriebspflicht

Bei größeren Gewerbeobjekten wie Einkaufscentern wird häufig vertraglich eine Betriebspflicht vereinbart.

Der Vermieter hat bei solchen Gesamtobjekten ein Interesse daran, dass alle Geschäfte während bestimmter Betriebszeiten geöffnet sind.

Bei Klagen des Vermieters auf Einhaltung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht ist der Gegenstandswert nach dem Interesse des Vermieters an der Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit der sonstigen Gewerberäume im gesamten Objekt zu bemessen.

Die Bestimmung des Gegenstandswerts ist nach § 3 ZPOvorzunehmen: In der Regel ist hierfür ein Wert in Höhe der Jahresmiete der an den Beklagten vermieteten Mietsache anzusetzen (KG, Beschl. v. 07.03.2006 – 8 W 2/06), der üblicherweise die Obergrenze darstellt.

Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Bei Streit um die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen ist für die Wertbestimmung nach § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung maßgeblich, soweit nicht wegen eines kürzeren Zeitraums ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgeblich ist.

Im Fall von Streitigkeiten um die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist nach § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag der möglichen Mieterhöhung bzw. bei einem kürzeren Zeitraum ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgeblich (BGH, Beschl. v. 02.11.2005 – XII ZR 137/05).

Ersatzmieter

Wenn sich Vermieter und Mieter darum streiten, ob der Mieter verlangen kann, aus einem bestehenden Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden und einen Dritten als Mieter an seine Stelle treten zu lassen, ist für die Bestimmung des Gegenstandswerts ausschließlich § 3 ZPO und nicht § 41 GKG maßgeblich.

Das folgt daraus, dass der Ersatzmieter als Dritter weder unmittelbar noch mittelbar am Mietverhältnis beteiligt ist (OLG Hamburg, OLGE 37, 82). Der Gegenstandswert ist der Gesamtbetrag der Mietzahlungen, der für die Zeit zu entrichten ist, für die der Ersatzmieter gestellt werden soll.

Beispiel 1:

Der Mieter von Gewerberäumen hat einen befristeten Mietvertrag mit einer Miete von monatlich 1.000 € und einer Restlaufzeit von 18 Monaten, für die er einen Ersatzmieter beibringen will.

Der Gegenstandswert beträgt 18 x 1.000 €, also 18.000 €.

Feststellungsklage

Für den Gegenstandswert einer Feststellungsklage, die den Bestand oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsvertrags zum Gegenstand hat, ist nach § 41 Abs. 1 GKG der Wert des auf die streitige Zeit entfallenden Mietzinses bzw. der einjährige Mietzins maßgeblich, wenn dieser niedriger ist (BGH, Beschl. v. 13.05.1958 – VIII ZR 16/58).

Beispiel 1:

Vermieter klagt auf Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund fristloser Kündigung seit einem bestimmten Tag nicht mehr besteht. Mietverhältnis wurde auf fünf Jahre abgeschlossen, Mietzins ist monatlich 1.000 €.

Variante 1: Nach 3 1/2 Jahren erfolgt die fristlose Kündigung. Gegenstandswert ist dann der Mietzins für ein Jahr, also 12.000 €.
Variante 2: Das Mietverhältnis wird nach 4 1/2 Jahren fristlos gekündigt. Gegenstandswert ist dann der Mietzins für sechs Monate (Restlaufzeit Mietverhältnis), also 6.000 €.

Instandsetzung

Der Gegenstandswert des Klagebegehrens eines Mieters, das auf Mängelbeseitigung gerichtet ist, ist nach dem monatlichen Minderungsbetrag zu bemessen, allerdings nach § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der angemessenen Mietminderung begrenzt, sofern nicht wegen eines kürzeren Zeitraums ein niedrigerer Betrag maßgeblich ist.

Diese Regelung gilt auch für Geschäftsräume (BGH, Beschl. v. 02.11.2005 – XII ZR 137/05).

Beispiel 1:

Mieträume sind wegen einer undichten Decke und darauf zurückzuführenden Wassereinbruchs bei Regen teilweise nicht nutzbar. Der angemessene Minderungsbetrag beträgt monatlich 500 €.

Variante 1: Mietverhältnis läuft noch sechs Monate. Gegenstandswert ist dann der Minderungsbetrag für sechs Monate, somit 6 x 500 €, insgesamt 3.000 €.
Variante 2: Mietverhältnis läuft noch zwei Jahre. Gegenstandswert ist dann der Jahresbetrag der Minderung, somit 12 x 500 €, insgesamt 6.000 €.

Inventar/ Nebenräume

Bei einem Streit der Mietvertragsparteien um die Frage, ob bestimmte Nebenräume wie Kellerräume in den Vertrag einbezogen sind, ist der Gegenstandswert nach dem Nutzungswert der umstrittenen Nebenräume zu berechnen.

Beispiel 1:

Vermieter und Mieter streiten um die Frage, ob ein Kellerraum mit einem Nutzungswert i.H.v. monatlich 50 € mitvermietet ist oder nicht.

Variante 1: Die Mietzeit läuft länger als ein Jahr: Gegenstandswert beträgt 12 x 50 €, also 600 €.
Variante 2: Die Mietzeit läuft weniger als sechs Monate: Gegenstandswert beträgt 6 x 50 €, also 300 €.

Der Nutzwert solcher Nebenräume ist auch maßgeblich für den Gegenstandswert bei Klagen auf Räumung derartiger Nebenräume aufgrund einer Teilkündigung (LG Hamburg, Beschl. v. 03.04.1991 – 311 S 22/91).

Verlangt der Verpächter vom Pächter, die Entfernung von Inventar vom Pachtobjekt zu unterlassen, ist für den Gegenstandswert das Interesse des Verpächters an dem Verbleib des Inventars im Pachtobjekt ausschlaggebend.

Grundlage für die Gegenstandswertbemessung ist daher eine Schätzung nach §§ 3 ff. ZPO auf der Grundlage des dem Verpächter durch die Inventarentfernung drohenden Schadens. Maßgeblich ist der Zeitwert des Inventars.

Beispiel 2:

Der Pächter will in die Jahre gekommenes, aber noch brauchbares Inventar wie eine Gaststätteneinrichtung entfernen und durch neue Gegenstände ersetzen, weil er dadurch mehr Kunden zu gewinnen hofft.

Die Brauerei als Verpächter ist dagegen. Der Zeitwert des Inventars beträgt 10.000 €. Gegenstandswert ist der Zeitwert i.H.v. 10.000 €.

Konkurrentenschutz

In zahlreichen Gewerbemietverträgen verpflichtet sich der Vermieter, in einem Gewerbeobjekt keine Räumlichkeiten an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten.

Klagt der Mieter aufgrund einer solchen Konkurrentenschutzklausel auf Unterlassung der Vermietung anderer Räume an einen Konkurrenten, ist der Gegenstandswert danach zu berechnen, welcher Gewinn dem Gewerbemieter durch die Missachtung des Konkurrenzschutzes zu entgehen droht (§§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO).

Zugrunde zu legen ist die restliche Vertragsdauer bzw. die Vertragsdauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin des Vermieters mit der Obergrenze des 3,5fachen Jahresreingewinns (BGH, Beschl. v. 09.08.2006 – XII ZR 165/05).

Beispiel 1:

Der dem Mieter durch den Konkurrenten entgehende Reingewinn beträgt monatlich 1.000 €.

Variante 1: Die restliche Vertragsdauer beträgt zwei Jahre, eine vorherige ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen.
Gegenstandswert ist der mögliche Reingewinn für 24 Monate, also 24.000 €.
Variante 2: Die restliche Vertragsdauer beträgt fünf Jahre ohne vorherige Möglichkeit der ordentlichen Kündigung.
Gegenstandswert ist der mögliche Reingewinn für 3,5 Jahre, also 42.000 €.

Kündigung/Räumung/Räumungsfrist

Besteht die anwaltliche Tätigkeit in der Abgabe einer Kündigungserklärung eines Miet- oder Pachtvertrags, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert der Räumungsklage und demnach nach § 41 Abs. 2 GKG, mithin der zwölffache Mietzins.

Beide zielen auf den Rückerhalt der Mietsache ab und betreffen folglich den gleichen Gegenstand (BGH, Beschl. v. 14.03.2007 – VIII ZR 184/06).

Klagt der Vermieter auf Räumung wegen Beendigung des Mietverhältnisses, ist der Gegenstandswert wie bei einem Streit über das Bestehen oder die Dauer des Mietverhältnisses zu bestimmen.

Gegenstandswert ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Nettonutzungsentgelts, höchstens der Jahresbetrag. Maßgebend ist das nach dem Klagevorbringen vereinbarte Nutzungsentgelt.

Dies gilt auch, wenn der Vermieter seinen Räumungsanspruch auf verschiedene Kündigungen stützt (OLG Brandenburg, Urt. v. 10.10.2007 – 3 U 64/07).

Stützt der Vermieter sein Räumungsverlangen auch auf einen anderen Rechtsgrund als die Beendigung des Mietverhältnisses (weil er z.B. hilfsweise den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten hat), ist der Gegenstandswert nach § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG ebenfalls nach dem Wert der Jahresnutzung zu bemessen bzw., wenn die streitige Zeit kürzer ist, nach dem darauf entfallenden Nutzungsentgelt.

Praxishinweis:

Werden in demselben Rechtsstreit der Räumungsanspruch des Vermieters von Wohnraum und der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574–574b BGB verhandelt, so werden die Werte nicht zusammengerechnet (§ 41 Abs. 3 GKG).

Hier ist der Wert gem. § 41 Abs. 3 und 4 GKG nach dem einjährigen Mietzins zu berechnen.

Klagt der Vermieter in einem Rechtstreit auf Räumung und Zahlung des Mietrückstands, ist der ermittelte Gegenstandswert für die Räumungsklage um den Betrag des Rückstands zu erhöhen (§ 39 Abs. 1 GKG), da es sich um zwei Streitgegenstände handelt.

Beispiel 1:

Vermieter klagt bei einem monatlichen Mietzins von 1.000 € nach fristloser Kündigung auf Räumung des Mietobjekts und Zahlung eines Mietrückstands von 10.000 €.

Variante 1: Streitige Zeit ist 15 Monate. Der Gegenstandswert ergibt sich aus dem Jahresbetrag des Nutzungsentgelts von 12 x 1.000 € und dem Rückstand von 10.000 €; er beträgt also 22.000 €.
Variante 2: Streitige Zeit ist nur neun Monate. Der Gegenstandswert ergibt sich aus dem Nutzungsentgelt für neun Monate, also 9 x 1.000 €, und dem Rückstand von 10.000 €; er beträgt also 19.000 €.

Bei Streitigkeiten um eine Räumungsfrist ist der Gegenstandswert nach § 3 ZPO nach dem Nutzungsentgelt zu bestimmen, das für die Zeitdauer der Frist zu zahlen ist.

Beispiel 2:

Der Mieter, dessen Mietzins 500 € monatlich beträgt, beantragt eine Räumungsfrist von acht Monaten. Gegenstandswert ist das Nutzungsentgelt für acht Monate, also 4.000 €.

Kündigungsmöglichkeit

Der Gegenstandswert ist nach § 41 Abs. 1 GKG und nicht nach § 3 ZPO zu berechnen, wenn eine Vertragspartei bei einem Mietvertrag von unbestimmter Dauer Klage auf Feststellung erhebt, ob ein vereinbarter Kündigungsverzicht wirksam ist, oder wenn bei einem Mietvertrag von bestimmter Dauer Klage auf Feststellung erhoben wird, ob er bereits vor seinem Ablauf ordentlich kündbar ist (OLG Köln, Beschl. v. 20.12.1984 – 8 W 15/84).

Beispiel 1:

Ein Wohnungsmieter mietet zu einem monatlichen Mietzins von 1.000 € eine Wohnung befristet auf fünf Jahre.

Es entsteht Streit über die Frage, ob der Vermieter dem Mieter ein Kündigungsrecht nach zwei Jahren eingeräumt hat für den Fall, dass der Mieter beruflich an einen anderen Ort versetzt wird.

Der Gegenstandwert ist der Mietzins für ein Jahr, also 12.000 €.

Unerheblich für den Gegenstandswert ist die Frage, ob die Kündigung bereits erklärt wurde oder nicht. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, eine drohende Kündigung abzuwarten; vielmehr kann er bereits vorab eine gerichtliche Klärung anstreben, ohne kostenmäßige Nachteile zu erleiden.

Bestehen und Dauer des Mietverhältnisses

Besteht Streit über das Bestehen eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses, ist der Gegenstandswert gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem auf die streitige Zeit entfallenden Nutzungsentgelt zu bestimmen oder nach dem einjährigen Nutzungsentgelt, wenn dies geringer ist.

Gleiches gilt, wenn die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig ist.

Künftige Mietzahlung/künftige Nutzungsentschädigung

Klagt der Vermieter wegen einer auf Mietminderung gestützten Reduzierung der Mietzinszahlung auf zukünftige Mietzahlung, ist der Gegenstandswert nicht nach § 41 Abs. 5 GKG zu bestimmen, sondern gem. §§ 3, 9 ZPO, wonach der 3,5-fache Jahresbetrag der Minderung maßgeblich ist.

Klagt der Vermieter auf Zahlung künftiger Miete ohne Bezifferung des Gesamtbetrages, richtet sich der Gegenstandswert nicht nach §§ 8 ZPO, 41GKG, sondern nach § 9 ZPO.

Ist dabei die Dauer des Nutzungsverhältnisses unbestimmt, ist der Gegenstandswert nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag zuzüglich der ggf. bei Klageerhebung offenen Rückstände zu berechnen (BGH, Beschl. v. 17.03.2004 – XII ZR 162/00).

Bei einer bestimmten Dauer des Nutzungsverhältnisses ist der Gegenstandswert auf den 3,5-fachen Jahresbetrag begrenzt bzw. bei einer 42 Monate unterschreitenden Restlaufzeit auf die Höhe der in dieser Restlaufzeit insgesamt noch anfallenden Mietzahlungen.

Auch in diesem Fall sind bei Klageerhebung ggf. bereits offene Rückstände zu addieren (OLG Stuttgart, Beschl. v. 07.02.1997 – 13 W 3/97 –).

Bei einer Klage des Vermieters auf künftige Mietzahlung kann, wenn die Zahlungsverpflichtung unstreitig ist und es dem Kläger nur um die Vermeidung von Nachteilen durch zögerliche und unpünktliche Zahlungen geht, auch nur 1/3 oder ggf. 1/5 des Jahresmietzinses vertretbar sein (AG Kerpen, Urt. v. 05.04.1991 – 22 C 32/91).

Klagt der Vermieter auf Zahlung von Mietzins mit einem bezifferten Antrag, richtet sich der Streitwert gemäß § 6 ZPO nach dem bezifferten Betrag, und zwar unabhängig davon, ob es sich um rückständiges oder künftiges Nutzungsentgelt handelt.

Im Fall einer Klage des Vermieters auf Zahlung von Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe nach unstreitiger Kündigung ist der Gegenstandswert nach § 3 ZPO zu berechnen (OLG Frankfurt, Urt. v. 17.10.2003 – 10 U 460/02), nicht nach § 9 ZPO (OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.01.2011 – 5 U 158/10).

Während von einzelnen Gerichten in einfach gelagerten Fällen der zu erwartende Zeitraum von der Klageeinreichung bis zur voraussichtlichen Räumung auf sechs Monate geschätzt wird, wird von anderen Gerichten wegen der tatsächlichen Sachlage wie der Terminslage der Gerichtsvollzieher bei der Schätzung im Rahmen des § 3 ZPO die in § 41 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 GKG zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung und damit der zwölffache Monatsmietzins als Nutzungsentschädigung für die Gegenstandswertberechnung zugrunde gelegt.

Lesen Sie hier Teil 2 der „Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht – von M wie Medien bis Z wie Zwangsversteigerung“

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