Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht, Teil 2

Die Fortsetzung zu den Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht. Von M wie Medien bis Z wie Zwangsversteigerung.

(Teil 1 von „A wie Abmahnung bis K wie künftige Mietzahlung“ finden Sie hier.)

 

Medien, Antenne

Für die Berechnung des Gegenstandswerts ist nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO das Interesse des Klägers maßgeblich.

Bei einer Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Montage einer Parabolantenne wird das durch Schätzung zu ermittelnde Interesse von der Rechtsprechung mangels einer obergerichtlichen Entscheidung recht unterschiedlich bewertet.

Die Gegenstandswerte reichen von 750 € (LG Köln, Urt. v. 14.02.2001 – 10 S 314/00) bis 2.500 €.

Im Fall einer Klage des Vermieters auf Beseitigung einer (eigenmächtig) vom Mieter angebrachten Parabolantenne ist das Interesse des Vermieters an einem Zustand ohne Rechtsbeeinträchtigung entscheidend.

Es kommt daher nicht auf die Beseitigungskosten an, auch nicht auf eine Kombination aus den Beseitigungskosten und dem Interesse des Vermieters an der Erhaltung des optischen Gesamteindrucks des Hauses.

Maßgeblich ist das Interesse an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bzw. die durch die Parabolantenne herbeigeführte Wertminderung oder Substanzbeeinträchtigung (BGH, Beschl. v. 17.05.2006 – VIII ZB 31/05).

Der BGH unterscheidet dabei zwischen einer Substanzbeeinträchtigung und einer optischen Beeinträchtigung.

Im ersten Fall kann der Aufwand für die Beseitigung der Anlage und die Wiederherstellung des Gebäudezustands als Anhaltspunkt zugrunde gelegt werden, im zweiten ist die optische Wertminderung mit 300–600 € zu bewerten.

Beispiele

Variante 1: Der Mieter befestigt Parabolantenne mit Dübeln und Schrauben an der Außenwand und macht einen Mauerdurchbruch für das nötige Kabel. Die Beseitigung der Löcher und die Wiederherstellung des Verputzes, also die Wiederherstellung des früheren Zustands, verursachen Kosten von 2.000 €. Der Gegenstandswert bestimmt sich nach den Kosten i.H.v. 2.000 €.

Variante 2: Der Mieter stellt auf dem Balkon eine portable Sat-Empfangsanlage auf, ohne Kabeldurchlässe durch die Mauer zu bohren. Der Gegenstandswert ist nach der optischen Wertminderung mit ca. 300–600 € zu bemessen.

Mietzins, Mieterhöhung, Mietausfall

Bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung des rückständigen Mietzinses ist der Gegenstandswert für die Anwaltsgebühren nicht nach §§ 8ZPO, 41 GKG, sondern gemäß den allgemeinen Regeln nach dem bezifferten Klagebetrag zu berechnen (§§ 6 Satz 1 ZPO, 48 Abs. 1 GKG).

Das gilt auch dann, wenn das den Zahlungsanspruch begründende Mietverhältnis streitig ist.

Verlangt der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses für Wohnraum, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Jahresbetrag der zusätzlich verlangten Miete, soweit nicht aufgrund einer unter einem Jahr liegenden Mietdauer ein entsprechend niedrigerer Betrag anzusetzen ist (§ 41Abs. 5 GKG).

Im Fall einer Klage des Mieters auf Feststellung der Mietpreisüberhöhung handelt es sich um eine negative Feststellungsklage, mit der über den Bestand des Anspruchs auf künftige Mietzahlung entschieden wird.

Der Gegenstandswert ist daher gleich wie ein entsprechender Zahlungsanspruch zu bewerten, und zwar gem. § 9 ZPO mit dem 3,5fachen Jahresbetrag der in Streit befindlichen Mietdifferenz.

Ist der Gesamtbetrag der künftigen Differenzbeträge aufgrund der kürzeren Laufzeit niedriger als der 3,5fache Jahresbetrag, ist dieser Betrag maßgeblich (BGH, Beschl. v. 21.09.2005 – XII ZR 256/03).

Der volle Streitwert nach § 41 Abs. 5 GKG gilt auch für eine negative Feststellungsklage, und zwar auch bei der Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Mieterhöhung.

Praxishinweis:

Beachten Sie, dass für die Mieterhöhung bei Wohnraum § 41 Abs. 5 GKG maßgeblich ist und für Streitigkeiten über die Mietzinshöhe bei Gewerberaum § 9 ZPO.

Der Wert einer auf einen zukünftigen Mietausfall gerichteten Klage ist nach § 9 ZPO festzusetzen (vgl. BGH, Beschl. v. 16.01.1985 – VIII ZR 112/84). Der Anwendungsbereich des § 9 ZPO erfordert, dass mit der Klage ein Recht geltend gemacht wird, das auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen gerichtet ist.

Beispiel 1:

Vermieter verlangt den gesamten Mietzins von 1.000 € monatlich für ein auf ein Jahr eingegangenes Mietverhältnis, also 12.000 €.

Der Gegenstandswert beträgt 12.000 €.

Anders ist es, wenn der Vermieter die Übergabe des Mietobjekts an den Mieter verweigert, z.B. mit der Begründung, der Vertrag sei nicht wirksam zustande gekommen.

Der Gegenstandswert ist nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 1 GKG und nicht nach § 9 ZPO, sondern gem. § 3 ZPO unter Berücksichtigung des nach der gesamten Vertragsdauer entgangenen Gewinns zu berechnen (BGH, Beschl. v. 11.08.2004 – XII ZR 101/01).

Beispiel 2:

Vermieter vermietet befristet auf fünf Jahre Gewerberäume zur Einrichtung einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen zu einem Mietzins i.H.v. monatlich 1.000 €.

Der Vermieter verweigert die Übergabe des Mietobjekts. Dem Mieter wird für die gesamte Laufzeit des Vertrags ein Gewinnausfall i.H.v. 200.000 € entstehen.

Diesen Betrag macht er mit einer Feststellungsklage geltend.

Der Gegenstandswert beträgt 160.000 €. Gewinnausfall i.H.v. 200.000 € abzgl. eines Feststellungsabschlags von 20 %.

Mieterschutz

In Rechtsstreitigkeiten, in denen sich der Mieter gegenüber Kündigung und Räumungsklage auf Mieterschutzvorschriften bezieht, die das Kündigungsrecht des Vermieters einschränken und ihm einen Anspruch auf Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache gewähren, dauert die für die Gegenstandswertberechnung maßgebliche streitige Zeit bis zu dem Zeitpunkt, den der Mieter als den für ihn günstigsten beansprucht (BGH, Urt. v. 01.04.1992 – XII ZR 200/91).

Bleibt der Beendigungszeitpunkt ungewiss, bestimmt sich der Gegenstandswert jedoch nach § 9 ZPO in Höhe des 3,5fachen Jahresbetrags des Mietzinses (BGH, Beschl. v. 14.04.2004 – XII ZB 224/02).

Mietsicherheit, Kaution, Mietbürgschaft

Bei Auskunftsklagen des Mieters

  • über die ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit,
  • über den Verbleib einer an einen früheren Vermieter geleisteten Mietsicherheit sowie
  • bei Klagen auf ordnungsgemäße Anlage der Mietsicherheit,

bestimmt sich der Gegenstandswert gem. § 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters an der Sicherung des Kautionsbetrags.

Hier sind Bruchteilswerte des Kautionsbetrags zugrunde zu legen, die regelmäßig 1/3 bis 1/2 des Kautionsbetrags erreichen.

Beispiel 1:

Bei Klagen des Mieters auf Rückzahlung der Kaution oder Herausgabe eines als Sicherheit übergebenen Sparbuchs ist der Gegenstandswert gem. § 6 Satz 1 ZPO der Wert des Kautionsbetrags nebst der bis zur Klageerhebung angefallenen Zinsen (LG Hamburg, Beschl. v. 08.01.1997 – 316 T 108/96).

Wird ein Bürge aus einer Mietbürgschaft durch den Vermieter in Anspruch genommen, so ist der Gegenstandswert nach § 3 ZPO zu bestimmen.

Die zugunsten der Mieter geltende Privilegierung nach § 41 GKG kommt nicht zur Anwendung. Die Höhe bestimmt sich somit nach dem Leistungsbetrag.

Beantragt ein Mieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, dem Vermieter die Inanspruchnahme einer gestellten Mietbürgschaft zu untersagen, ist als Gegenstandswert ein Bruchteil des zu erwartenden Zinsschadens zugrunde zu legen. (LG Bonn, Beschl. v. 14.02.2008 – 6 T 27/08: Hälfte des Hauptsachewerts).

Praxishinweis:

Für die Bemessung der Bruchteile sind die allgemeinen Grundsätze für einstweilige Verfügungen zugrunde zu legen.

Klagt der Mieter auf Auszahlung der Kaution oder auf Herausgabe des Kautionssparbuches, ist für den Gegenstandswert der Kautionsbetrag einschließlich der bis zur Klageerhebung aufgelaufenen Zinsen maßgebend, § 6 S. 1 ZPO.

Minderung

Hat der Mieter einen Teil des vereinbarten Mietzinses unter Hinweis auf eine Minderung wegen Mängel der Mietsache einbehalten und klagt der Vermieter diesen Minderungsbetrag ein, handelt es sich um eine bezifferte Zahlungsklage mit einem nach § 6 ZPO zu berechnenden Gegenstandswert, der sich nach dem Klagebetrag richtet.

Die Minderungshöhe ist nicht nur maßgeblich, wenn ein einbehaltener Minderungsbetrag vom Vermieter im Wege der Leistungsklage eingeklagt wird, sondern auch, wenn Mieter oder Vermieter im Zusammenhang mit angeblichen oder tatsächlichen Mängeln Feststellungsklagen erheben.

Bei einer Feststellungsklage des Vermieters dahingehend, dass der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sei, bestimmt sich der Gegenstandswert gem. § 3 ZPO nach dem Gesamtbetrag der in Streit befindlichen Kürzung, wobei ein 20%iger Feststellungsabschlag vorzunehmen ist. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anwendbar.

Beispiel 1:

Nachdem der Mieter bei einem auf ein Jahr befristeten Mietverhältnis wegen eines sechs Monate nach Übergabe aufgetretenen Wasserschadens eine künftige Minderung i.H.v. 100 € monatlich angedroht hat, falls der Mangel nicht binnen einer gesetzten Frist behoben wird, bestreitet der Vermieter eine Gebrauchsminderung, behauptet einen bloßen optischen Mangel und klagt auf Feststellung, dass der Mieter nicht zur Minderung berechtigt ist.

Gegenstandswert ist der Minderungsbetrag von 6 x 100 € abzgl. des für Feststellungsklagen üblichen Abschlags i.H.v. 20 %, mithin 480 €.

Der Gegenstandswert der Feststellungsklage wird allerdings nach oben begrenzt durch den Wert einer auf künftige Leistung gerichteten Klage, so dass der Gegenstandswert einer solchen Feststellungsklage wegen § 9 ZPO den 3,5fachen Jahreswert der strittigen Mietdifferenz zuzüglich eventuell vor Klageerhebung aufgelaufener Rückstände nicht übersteigen kann.

Im Fall einer Feststellungsklage des Mieters, dass er wegen vorhandener Mängel für einen bestimmten oder unbestimmten Zeitraum zur Mietminderung befugt ist, ist der für positive Feststellungsklagen übliche Abschlag von 20 % beim Gegenstandswert nicht angemessen, da es sich sachlich um eine Verneinung des dem Vermieter zustehenden Mietzinsanspruchs handelt und im Ergebnis damit um eine negative Feststellungsklage.

Beispiel 2:

Gleicher Sachverhalt wie im vorigen Beispiel, abweichend klagt aber nicht der Vermieter, sondern der Mieter auf Feststellung, dass er zur Minderung i.H.v. monatlich 100 € berechtigt ist.

Gegenstandwert ist hier der Minderungsbetrag von 6 x 100 €, also 600 €, und zwar ohne Abzug für den Feststellungsantrag.

Nicht entscheidend ist die Höhe der Minderung aber, wenn der Mieter zur Abwehr einer Räumungsklage wegen Mietrückstands einwendet, dass aufgrund der Minderung kein die Kündigung rechtfertigender Mietrückstand vorliege.

Hier ist der Gegenstandswert ohne Rücksicht auf die Minderung allein nach dem Klagebegehren gem. §§ 8 ZPO, 41 Abs. 2 GKG zu bewerten, d.h., der Gegenstandswert ist wie bei einer Räumungsklage zu bestimmen und die Minderungshöhe ist unerheblich.

Nutzungswert

Wenn bei einem Räumungsprozess der Räumungs- oder Herausgabeanspruch auch aus einem anderen Rechtsgrund (§ 41 Abs. 2 Satz 2 GKG) geltend gemacht wird, weil der Beklagte einen vom Kläger bestrittenen Mietvertragsabschluss behauptet, ist der Gegenstandswert ebenfalls der zwölffache Satz des monatlichen Nutzungswerts der Wohnung oder des Hauses.

Dieser Nutzungswert ist zu ermitteln, indem der Mietzins ermittelt wird, der nach den örtlichen Marktverhältnissen bei vertraglicher Überlassung erzielbar wäre.

Beispiel 1:

Eine leer stehende Wohnung könnte zu einem marktüblichen Mietzins von 1.000 € monatlich vermietet werden.

In diese Wohnung zieht ohne schriftlichen Mietvertrag mit dem Eigentümer ein Nutzer ein. Nach dem Tod des Eigentümers klagt Erbe auf Räumung mit der Begründung, der Beklagte habe kein Recht zum Besitz an der Wohnung.

Der Beklagte verteidigt sich mit der Behauptung eines mündlich mit dem Erblasser geschlossenen Mietvertrags, der nicht beweisbar ist.

Gegenstandswert ist der Jahresmietzins, also 12.000 €.

Option

Im Fall eines Streits zwischen den Parteien eines Miet- oder Pachtvertrags über dessen Fortsetzung aufgrund einer Verlängerungsoption handelt es sich um eine Auseinandersetzung über die Dauer des Miet- oder Pachtverhältnisses.

Maßgebend ist nach § 41 Abs. 1 GKG der Jahresbetrag des Miet- oder Pachtzinses; bei einer Verlängerungsoption von kürzerer Dauer als einem Jahr ist der niedrigere Betrag ausschlaggebend (BGH, Urt. v. 20.01.1988 – VIII ZR 225/86).

Schlüssel

Klagt ein Mieter auf Herausgabe von Schlüsseln zur Wohnungs- oder Hauseingangstür, ist Ziel der Klage die Gebrauchsüberlassung bzw. Besitzverschaffung.

Der Gebührengegenstandswert richtet sich daher nach § 41 GKG und ist nach dem Jahresmietzins zu bemessen, sofern die streitige Zeit nicht darunter liegt (LG Halle, Beschl. v. 20.05.1994 – 2 T 175/94).

Beispiel 1:

Vermieter vermietet während einer bevorstehenden, auf neun Monate befristeten beruflichen Versetzung seine Wohnung für neun Monate an einen Mieter zu 1.000 € monatlich.

Nach Abschluss des Mietvertrags überlegt er sich das anders und will den Mieter nicht in die Wohnung lassen.

Der Mieter klagt auf Übergabe der Wohnungsschlüssel. Der Gegenstandswert für die Klage beträgt 9 x 1.000 €, also 9.000 €.

Soweit die Wiedereinräumung des Besitzes nach § 861 BGB angestrebt wird, ist der Gegenstandswert nach dem Nutzungsinteresse des Besitzers und nicht nach dem Wert der Sache zu bemessen, also gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem Jahresnutzungsentgelt (OLG Brandenburg, Beschl. v. 02.04.2007 – 3 W 57/06).

Der Gegenstandswert bei einem Antrag auf vorläufige Verschaffung des Besitzes an der Wohnung oder an dem Geschäftsraum durch Übergabe eines Schlüssels im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ist nach §§ 53 Abs. 1 GKG, 3 ZPO zu bestimmen.

Entsprechend dem Grundsatz, dass einstweilige Verfügungen wegen ihres meist vorläufigen Regelungsgehalts nur mit einem Bruchteil des vollen Werts zu bewerten sind, ist in solchen Verfahren auf vorläufige Besitzverschaffung ein Bruchteil des Hauptsachewerts, also ein Bruchteil des Jahresnutzungsentgelts anzusetzen.

Praxishinweis:

In der Regel ist der Jahresmietzins für den Gegenstandswert zugrunde zu legen. Ausnahmsweise ist der Gegenstandswert niedriger

  • bei einer Mietdauer von weniger als einem Jahr: Hier ist der Gegenstandswert der Betrag des auf die kürzere Mietzeit entfallenden Mietzinses,
  • bei einstweiligen Verfügungen: 1/3 des Jahresmietzinses bzw. bei kürzerer Mietdauer 1/3 des auf die Mietdauer entfallenden Mietzinses.

Selbständiges Beweisverfahren

Betreibt der Mieter wegen Mängeln der Mietsache ein selbständiges Beweisverfahren, richtet sich der Gegenstandswert nach dem angemessenen Minderungsbetrag und nicht nach den Kosten, die für die Mängelbeseitigung anfallen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 01.03.2007 – I-24 W 9/07).

Für das selbständige Beweisverfahren ist der Wert des Hauptsacheanspruchs und nicht nur ein Bruchteil zu berücksichtigen.

Maßgebend ist nach § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag des angemessenen Minderungsbetrags, bei einer kürzeren verbleibenden Vertragsdauer ist der darauf entfallende Minderungsbetrag maßgeblich (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 01.03.2007 – I-24 W 9/07).

Der Gegenstandswert eines vom Mieter wegen Mängeln der Mietsache beantragten selbständigen Beweisverfahrens ist dagegen nach dem Aufwand für die Beseitigung der Mängel zu bestimmen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erstattung der Kosten einer Ersatzvornahme oder einen Mängelbeseitigungskostenvorschuss geltend machen will.

Beantragt der Vermieter wegen vertragswidriger Nutzung und eventueller übermäßiger Abnutzung der Mietsache das selbständige Beweisverfahren, ist Bemessungsgrundlage der mögliche Schadenersatzanspruch.

Schönheitsreparaturen

Der Gegenstandswert für Klagen des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist nicht nach § 41 Abs. 5 GKG, der nach dem Wortlaut nur Instandhaltungsansprüche des Mieters erfasst, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen.

Maßgeblich ist dabei das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Mietsache, wobei als Berechnungsgrundlage der Instandhaltungsaufwand maßgeblich ist.

Beispiel 1:

Der Mieter unterlässt die von ihm vorzunehmenden Schönheitsreparaturen, woraufhin der Vermieter auf Vornahme der Schönheitsreparaturen klagt.

Das Erhaltungsinteresse bzw. der Instandhaltungsaufwand ist durch einen Kostenvoranschlag oder ein Gutachten, also durch die voraussichtlichen Kosten zu belegen.

Hat der Mieter die von ihm vorzunehmenden Schönheitsreparaturen unterlassen und klagt der Vermieter deswegen auf Schadenersatz, ist der Gegenstandswert für die bezifferte Zahlungsklage gemäß den allgemeinen Regeln entsprechend § 6 ZPO nach dem geltend gemachten Zahlungsbetrag zu bestimmen.

Beispiel 2:

Nachdem der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vornehmen ließ, lässt sie der Vermieter durch eine Fachfirma durchführen und wendet dafür 6.000 € auf.

Gegenstandswert für die Zahlungsklage des Vermieters ist 6.000 €, somit der tatsächlich aufgewandte Betrag.

Tierhaltung

Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter um die Duldung bzw. das Verbot der Tierhaltung ist der Gegenstandswert gem. § 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters/Vermieters an der Duldung bzw. dem Verbot der Tierhaltung zu bestimmen.

Welche Kriterien dabei im Einzelnen zu berücksichtigen sind, kommt auf den Einzelfall an:

  • Beim Interesse des Mieters an der Tierhaltung kann die psychische Bedeutung in Form der Vermeidung von Depressionen oder die affektive Bedeutung als Kindersatz (LG Braunschweig, Urt. v. 01.11.1995 – 12 S 86/95; LG Kassel, Beschl. v. 21.04.1997 – 1 T 80/96; LG Wiesbaden, Beschl. v. 21.07.1994 – 1 T 46/94) oder
  • auch das Interesse am vertragsgemäßen Gebrauch (LG Köln, Beschl. v. 21.06.1999 – 30 S 145/99) maßgeblich sein.

Beim Interesse des Vermieters an der Unterlassung oder Beseitigung der Tierhaltung geht es vor allem um sein Interesse am Werterhalt der Mietsache und der Vermeidung möglicher Belästigungen und Mietminderungen anderer Mieter.

Beispiel 1:

Die Hundehaltung führt zu einer erhöhten Abnutzung der Mietsache. Diese (i.d.R. durch einen Sachverständigen zu ermittelnde) erhöhte Abnutzung stellt den Gegenstandswert dar.

Der Anspruch eines Mieters auf Unterlassung oder Beseitigung der Tierhaltung eines anderen Mieters ist auf der Grundlage seines Interesses an der Abwehr von Besitzstörungen zu bewerten.

Maßstab ist die mögliche Mietminderung wegen einer solchen Besitzstörung. Eine Tierhaltung von unbestimmter Dauer ist entsprechend § 9 ZPO mit dem 3,5fachen Jahresbetrag des Minderungsbetrags zu bemessen.

Unterlassung

Bei Unterlassungsansprüchen ist zu differenzieren zwischen solchen des Vermieters und des Mieters.

Wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt (§ 541 BGB), kann der Vermieter die Beendigung fortdauernder und die Unterlassung zukünftiger Beeinträchtigungen verlangen.

Der Gegenstandswert solcher Unterlassungsklagen ist nicht nach § 41 GKG zu bemessen, sondern gem. § 3 ZPO nach dem Interesse des Vermieters an der Werterhaltung der Mietsache.

Als Obergrenze wird dabei teilweise der Jahresbetrag des Mietzinses nach § 41 GKG angegeben mit der Begründung, der Streit wegen der Beeinträchtigung mietvertraglicher Rechte könne nicht höher bewertet werden als das Interesse des Vermieters am Bestand des Mietverhältnisses.

Das erscheint indessen nicht überzeugend, weil die vertragswidrige Nutzung schlimmstenfalls auch zur Zerstörung der Mietsache führen kann.

Beispiel 1:

Der Mieter heizt das Mietobjekt nicht, so dass Frostschäden an Heizung und Wasserleitungen und infolgedessen Wasserschäden in der Wohnung zu befürchten sind.

Der Gegenstandswert ergibt sich aus dem Umfang der drohenden Schäden am Mietobjekt, ohne dass eine Begrenzung nach oben hin durch § 41 GKG auf den Jahresmietbetrag in Frage kommt.

In Frage kommen auch Unterlassungsansprüche des Mieters wegen Störung seines Besitzes.

Untervermietung

Für Klagen des Hauptmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter ist der Gegenstandswert nach §§ 48 Abs. 1GKG, 3 ZPO zu bemessen.

Berechnungsgrundlage ist der Jahresbetrag des Untermietzinses (OLG Saarbrücken, Beschl. v. 23.07.2007 – 8 W 169/07; bei unbestimmter Dauer entsprechend § 9 ZPO der 3,5fache Jahresbetrag des Untermietzinses: LG Berlin, Urt. v. 18.12.2003 – 67 S 277/03).

Der Gegenstandswert einer Klage des Vermieters auf Beendigung der Untervermietung ist nach dem Werterhaltungsinteresse des Vermieters zu bestimmen.

Maßstab ist ein angemessener Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB).

Beispiel 1:

Das befristet abgeschlossene Hauptmietverhältnis läuft noch neun Monate. Der angemessene Untermietzuschlag beträgt 100 € monatlich. Der Gegenstandswert beträgt 9 x 100 €, also 900 €.

Beantragt der Vermieter die Vorlage des Untervermietvertrags durch den Hauptmieter, sind die Kriterien für eine Auskunftsklage sinngemäß anwendbar, so dass entsprechend § 3 ZPO ein Bruchteil von 1/10 des damit vorzubereitenden Hauptanspruchs anzusetzen ist (BGH, Beschl. v. 26.02.1997 – XII ZR 233/96).

Vertragsabschluss, Vertragsinhalt

Da im Fall der Klage einer Partei aus einem Vorvertrag auf Abschluss eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsvertrags zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch kein derartiges Vertragsverhältnis vorliegt, kann der Gegenstandswert nicht nach § 41 GKG berechnet werden.

Vielmehr ist Bewertungsmaßstab § 3 ZPO, wobei nicht die sich aus dem Vertrag ergebenden Ansprüche Streitgegenstand sind, sondern das Interesse des Klägers an dem angestrebten Abschluss des Vertrags (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.11.2009 – I-24 U 57/09).

Dessen Wert ist nach der beabsichtigten Laufzeit des Vertrags zu bestimmen mit der Obergrenze des 3,5fachen Jahresnutzungsentgelts. Dies soll auch bei unbestimmter Dauer des angestrebten Vertrages gelten (OLG Saarbrücken, Beschl. v. 26.11.2009 – 8 W 348/09).

Wird neben einem (Haupt-)Antrag auf Feststellung des Bestehens eines Mietvertrags ein Hilfsantrag auf Verurteilung zum Abschluss eines Mietvertrags mit dem gleichen Inhalt gestellt, so ist, wenn das Gericht sowohl über Haupt- als auch Hilfsantrag eine Entscheidung trifft, für die Gegenstandswertbestimmung der höhere Wert des Hilfsantrags maßgeblich.

Beispiel 1:

Die Parteien haben unstreitig einen Vorvertrag zum Abschluss eines auf ein Jahr befristeten Mietvertrags mit einer Monatsmiete von 1.000 € abgeschlossen.

Der Abschluss eines Mietvertrags ist strittig. Der Mieter klagt mit dem Hauptantrag auf Feststellung, dass der Mietvertrag besteht.

Mit dem Hilfsantrag beantragt er die Verurteilung zum Abschluss eines Mietvertrags mit dem Inhalt des Vorvertrags.

Der Gegenstandswert ist 12 x 1.000 €, also 12.000 €, die Ermäßigung für den Feststellungsantrag kommt nicht zur Anrechnung.

Ist bei einem unstreitig bestehenden Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien nur strittig, was genau der Inhalt des Vertrags ist, ist für die Bestimmung des Gegenstandswerts nicht § 41 Abs. 1 GKG anzuwenden (BGH, Beschl. v. 20.04.2005 – XII ZR 248/04 und v. 21.09.2005 – XII ZR 256/03), sondern der Gegenstandswert ist regelmäßig nach § 3 ZPO zu schätzen, wobei bei ordentlich kündbaren Verträgen eine Begrenzung das Kostenrisiko durch die nächste ordentliche Kündigungsmöglichkeit und bei befristeten Verträgen durch den 3,5fachen Jahresbetrag in Frage kommt (BGH, Beschl. v. 09.08.2006 – XII ZR 165/05).

Beispiel 2:

Die Parteien streiten über den Umfang einer im Pachtvertrag enthaltenen Konkurrenzschutzklausel.

Dem Pächter sind bei dem auf zwei Jahre abgeschlossenen Pachtvertrag in den zwei Jahren insgesamt 100.000 € Reingewinn durch den Betrieb des Konkurrenzunternehmens entgangen.

Als Bemessungsgrundlage für den Gegenstandswert gem. § 3 ZPO ist der entgangene Reingewinn zugrunde zu legen, das sind also 100.000 €.

Vorkaufsrecht

Der Gegenstandswert bei einem Streit über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts des Mieters ist nach § 3 ZPO vom Gericht nach freiem Ermessen festzusetzen (BGH, Beschl. v. 29.03.2007 – V ZR 213/06).

Maßgeblich sind dabei jeweils die Umstände des Einzelfalls; insbesondere ist die Wahrscheinlichkeit des Vorkaufsfalls ein wichtiger Bewertungsfaktor (vgl. BGH, Beschl. v. 29.03.2007 – V ZR 213/06).

Für die Bewertung der Interessen der Parteien bei Rechtsstreitigkeiten über ein Vorkaufsrecht bietet grundsätzlich der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht, einen Anhaltspunkt. Der vereinbarte Kaufpreis stellt ein Indiz für diesen Wert dar (BGH, Beschl. v. 04.12.1996 – VIII ZR 87/96).

Beispiel 1:

Die Parteien streiten um ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück. Der Beklagte erklärte die Ausübung dieses Rechts, nachdem die Klägerin das belastete Grundstück für 150.000 € an Dritte verkauft hatte.

Nachdem der Vorkaufsberechtigte den Grundstückskaufpreis nicht aufbringen konnte, war seine Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam und das Vorkaufsrecht erloschen.

Als Bemessungsgrundlage für den Gegenstandswert ist der Kaufpreis von 150.000 € heranzuziehen und wegen des Untergangs des Vorkaufsrechts davon 1/10 für den Gegenstandswert zugrunde zu legen, mithin 15.000 €.

Wegnahme von Einrichtungsgegenständen

Bei Streitigkeiten um die Wegnahme von Einbauten durch den Mieter wird der Gegenstandswert nach § 6 ZPO ermittelt.

Berechnungsgrundlage ist der Zeitwert der Sache nach Wegnahme, der in der Regel nach der Trennung von den Mieträumen vermindert sein wird.

Unberücksichtigt bleiben die Kosten des Mieters für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (BGH, Urt. v. 12.06.1991 – XII ZR 30/91).

Beispiel 1:

Dem Mieter wird vom Vermieter die Montage eines Einbauschranks auf eigene Kosten für die Dauer des Mietverhältnisses gestattet. Der Kaufpreis betrug 2.000 €.

Bei Auszug des Mieters streiten die Parteien darum, ob der Mieter den Schrank ausbauen und mitnehmen darf. Nach dem Ausbau hat der Schrank noch einen Zeitwert von 100 €, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kostet 1.000 €.

Der Gegenstandswert beträgt 100 €.

Der Unterschied zu den Gegenstandswerten bei Streitigkeiten um Abbruch- bzw. Beseitigungskosten ergibt sich daraus, dass es bei den Streitigkeiten um das Wegnahmerecht des Mieters wirtschaftlich um den Besitz an den wegzunehmenden Gegenständen geht.

Erhebt der Mieter im Fall der Räumungsklage Widerklage auf Widerruf der Kündigung und für den Fall der Verurteilung zur Räumung hilfsweise Widerklage auf Duldung der Wegnahme der Einrichtungsgegenstände, so ist im Fall einer Entscheidung über den Hilfsantrag der Wert der Einrichtungsgegenstände dem des Räumungsantrags hinzuzurechnen.

Widerklage

Klagt der Vermieter eines Mietobjekts auf Räumung gegen den Mieter und erhebt der Mieter Widerklage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, ist der Gegenstandswert allein nach dem Räumungsanspruch zu bestimmen.

Eine Werterhöhung durch die Widerklage findet wegen § 41 Abs. 3 GKG nicht statt. Für § 41 Abs. 3 GKG ist die prozessuale Form unerheblich, in der die Geltendmachung des Räumungs- und Fortsetzungsverlangens erfolgt.

Zudem scheitert eine Addition der Werte auch an der Identität des Streitgegenstands (OLG München, Beschl. v. 22.07.1988 – 21 W 3002/88).

Klagt der Vermieter eines Mietobjekts auf Räumung und der Mieter erhebt Widerklage auf Widerruf der Kündigung und hilfsweise für den Fall der Verurteilung zur Räumung Widerklage auf Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, ist der Gegenstandswert des Hilfsantrags nur dann zum Gegenstandswert des Räumungsantrags zu addieren, wenn über den Hilfsantrag entschieden wurde.

Beispiel 1:

Der Gegenstandswert des Räumungsantrags beträgt 24.000 €. Der Zeitwert der Gegenstände, um deren Wegnahme nach Mietende es im Fall des Erfolgs des Räumungsantrags geht, beträgt 5.000 €.

Im Fall der Abweisung des Räumungsantrags beträgt der Gegenstandswert 24.000 €, weil über den Hilfsantrag nicht entschieden wurde.

Hält das Gericht den Räumungsantrag für begründet, ist über den Hilfsantrag auf Duldung der Wegnahme der Einrichtungen zu entscheiden, so dass der Gegenstandswert insgesamt 29.000 € beträgt.

Zwangsversteigerung

Der Gegenstandswert einer Drittwiderspruchsklage gegen die Räumungsvollstreckung aus einem Zwangsversteigerungszuschlagsbeschluss, die auf einen Miet- oder Pachtvertrag als ein die Veräußerung hinderndes Recht gestützt wird, ist nach § 41 GKG und nicht nach § 6 ZPO zu bewerten (OLG Köln, Beschl. v. 09.09.2002 – 19 W 35/02; OLG Celle v. 12.05.1987 – 7 W 16/87).

Da der Zuschlag ein bestehendes Mietverhältnis nicht beendet, sondern der Ersteher in den Vertrag mit dem Recht zur Sonderkündigung eintritt, erfordert der soziale Schutz des Mieters auch hier die Gebührenprivilegierung.

Beispiel 1:

Gegenüber dem Räumungsvollstreckungsantrag des Erwerbers eines Mietobjekts, der im Zwangsversteigerungstermin den Zuschlag bekommen hat, erhebt der Kläger gestützt auf einen Mietvertrag mit einem monatlichen Mietzins von 1.000 € als ein die Veräußerung hinderndes Recht eine Drittwiderspruchsklage.

Der Gegenstandswert ist nach § 41 GKG und nicht nach § 6 ZPO zu bestimmen und beträgt 12 x 1.000 €, also 12.000 €.

In Fällen, in denen kein Recht zur Nutzung eingewandt wird und es allein um den Besitz am Grundstück geht, ist der Gegenstandswert für eine

  • auf § 985 BGB gestützte Räumungsklage,
  • für eine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO und
  • eine Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO

nach dem Verkehrswert des Grundstücks zu bestimmen (LG Düsseldorf v. 17.03.1992 – 25 T 174/92; LG Kassel, Beschl. v. 09.03.1987 – 2 T 106/87).

Lesen Sie hier Teil 1 der „Abrechnungsbesonderheiten im Mietrecht – von A wie Abmahnung bis K wie künftige Mietzahlung.“

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